Phần thô là bộ khung xương quyết định độ bền 30 – 50 năm của ngôi nhà, chiếm khoảng một nửa tổng tiến độ xây dựng. Đơn giá thi công phần thô tại Nha Trang năm 2026 dao động từ 3.100.000 đến 4.200.000 VNĐ/m² sàn, tùy loại công trình và cấp vật tư. Bài viết tổng hợp bảng giá chi tiết, hạng mục thi công, vật tư IKI Design sử dụng, cách tính chi phí, quy trình 7 bước và các dự án thực tế tại Nha Trang để gia chủ chủ động ngân sách trước khi ký hợp đồng.
Công trình thi công phần thô nhà phố tại Nha Trang năm 2026
Báo giá thi công phần thô Nha Trang 2026
Đơn giá thi công phần thô tại Nha Trang năm 2026 chia theo ba nhóm công trình phổ biến. Nhà cấp 4 có đơn giá 3.100.000 đến 3.400.000 VNĐ/m², nhà phố 2 đến 3 tầng dao động 3.500.000 đến 3.800.000 VNĐ/m², còn biệt thự ở mức cao nhất từ 3.800.000 đến 4.200.000 VNĐ/m².
Mức giá này áp dụng cho m² sàn xây dựng quy đổi, đã bao gồm nhân công và vật tư phần thô theo tiêu chuẩn IKI Design, chưa gồm chi phí ép cọc và nội thất rời. Bảng giá chỉ mang tính tham khảo tại thời điểm cập nhật 2026, giá thực tế còn phụ thuộc diện tích, địa chất và vị trí thi công. Gia chủ có thể xem thêm bảng giá đầy đủ các hạng mục tại IKI Design hoặc liên hệ Hotline 0799 980 008 để nhận báo giá chính xác cho công trình của mình.
Thi công phần thô gồm những hạng mục nào?
Thi công phần thô là giai đoạn tạo nên kết cấu và hình dáng cơ bản của công trình, đồng thời quyết định trực tiếp đến độ bền, độ an toàn và chất lượng hoàn thiện về sau. Vậy thi công phần thô gồm những hạng mục nào? Thông thường, công việc sẽ bao gồm từ phần móng, khung kết cấu, xây tường đến hệ thống điện nước âm và các hạng mục kỹ thuật nền tảng khác.
Thi công móng, đà kiềng và công trình ngầm
Móng chịu toàn bộ tải trọng công trình, gồm ép cọc hoặc đào móng băng, đổ bê tông móng, thi công đà kiềng và các hạng mục ngầm như bể tự hoại, hố ga. Với nền cát pha bùn đặc trưng ven biển Nha Trang, đội thi công thường đề xuất cọc sâu 8 – 15 mét để đảm bảo ổn định lâu dài cho công trình.
Thi công khung bê tông cốt thép
Khung bê tông cốt thép gồm cột, dầm, sàn và cầu thang, dựng theo từng tầng bằng cốp pha thép và thép Hòa Phát hoặc Miền Nam. IKI Design đổ bê tông móng, trụ bằng mác R28 và bê tông sàn, dầm bằng mác R7, tỷ lệ trộn tuân theo thiết kế kết cấu của từng công trình.
IKI Design thi công khung bê tông cốt thép
Xây tường bao và vách ngăn
Tường bao và vách ngăn định hình không gian các phòng theo bản vẽ kiến trúc, thi công bằng gạch Tuynel liên kết chặt với khung bê tông cốt thép. Độ dày tường thay đổi theo vị trí, tường bao ngoài thường dày hơn vách ngăn nội bộ để chịu tải và cách nhiệt tốt hơn.
Tường bao và vách ngăn định hình không gian
Lắp đặt hệ thống điện nước âm tường
Hệ thống điện nước âm tường thi công trước khi trát, gồm ống luồn dây điện NANO chống cháy và ống cấp thoát nước Bình Minh đi âm theo bản vẽ M&E. Dây điện Cadivi được chọn theo tải trọng từng khu vực, từ dây thắp sáng 1,5mm² đến dây nguồn chính 11,0mm².
Trát tường, cán nền và chống thấm
Trát tường, cán nền và chống thấm là công đoạn khép lại phần thô, tạo bề mặt phẳng để chuẩn bị cho giai đoạn hoàn thiện. Khu vực sàn mái, sân thượng và các phòng ướt như toilet, ban công được xử lý chống thấm kỹ để tránh thấm dột về sau, đặc biệt quan trọng với khí hậu mưa nhiều của Nha Trang.
Trát tường, cán nền và chống thấm
Vật tư thi công phần thô tại IKI Design
IKI Design sử dụng vật tư phần thô đạt tiêu chuẩn kỹ thuật và phổ biến trên thị trường, có nguồn gốc thương hiệu rõ ràng cho từng hạng mục. Phần khung kết cấu dùng thép Hòa Phát hoặc Miền Nam kết hợp xi măng Nghi Sơn, trong khi tường xây bằng gạch Tuynel và cát sông khai thác tại mỏ địa phương.
Bê tông được trộn máy ngay tại công trường hoặc dùng bê tông tươi thương phẩm tùy điều kiện thi công, trong đó móng và trụ đổ bằng mác R28 còn sàn và dầm đổ bằng mác R7. Mác bê tông 250 pha theo tỷ lệ 1 xi măng, 4 cát, 6 đá, còn mác 200 pha theo tỷ lệ 1 xi măng, 5 cát, 7 đá, đo lường bằng thùng sơn 18 lít tại công trường.
Hệ thống cấp thoát nước dùng ống nhựa Bình Minh, còn hệ thống điện đi dây Cadivi với tiết diện phân theo tải trọng: dây thắp sáng 1,5mm², dây ổ cắm 2,5mm², dây trục chính 4,0mm² và dây nguồn từ 6,0 đến 11,0mm². Dây điện âm tường được luồn trong ống nhựa NANO chống cháy để đảm bảo an toàn lâu dài. Danh mục vật tư kèm thương hiệu, xuất xứ được ghi cụ thể trong hợp đồng thi công để gia chủ đối chiếu khi nghiệm thu.
Vật tư thi công phần thô tại công trình IKI Design Nha Trang
Cách tính chi phí thi công phần thô Nha Trang
Chi phí thi công phần thô tính bằng diện tích sàn xây dựng quy đổi nhân với đơn giá phần thô theo loại công trình. Diện tích quy đổi cộng dồn từng phần theo hệ số riêng: móng tính 30 đến 50%, mỗi tầng tính 100%, mái bê tông tính 50 đến 70%, còn mái tôn chỉ tính 30%.
Ví dụ, một nhà phố 3 tầng trên nền đất 100m², móng cọc, mái bê tông sẽ có diện tích sàn quy đổi khoảng 260m². Nhân với đơn giá phần thô nhà phố 3.500.000 đến 3.800.000 VNĐ/m², chi phí phần thô ước tính rơi vào khoảng 910 đến 988 triệu đồng. Con số này chưa gồm chi phí ép cọc, vốn được tính riêng theo mét dài cọc thực tế tại công trình.
Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thi công phần thô tại Nha Trang
Năm yếu tố quyết định đơn giá phần thô cuối cùng dao động ở đâu trong khung giá đã nêu. Địa chất cát pha bùn ven biển buộc phải ép cọc sâu 8 đến 15 mét, làm tăng chi phí xử lý nền so với khu vực nội địa. Khí hậu nhiễm mặn đòi hỏi thép mạ kẽm và sơn chống muối chuyên dụng cho các hạng mục tiếp xúc trực tiếp với không khí biển.
Vị trí thi công cũng ảnh hưởng đáng kể đến đơn giá. Công trình nằm trong hẻm nhỏ thường tăng thêm khoảng 5 đến 8% do việc vận chuyển vật tư gặp khó khăn, còn nhà có 2 đến 3 mặt tiền cộng thêm khoảng 10% vì khối lượng công tác bao che lớn hơn. Cuối cùng, cấp độ vật tư hoàn thiện mà gia chủ lựa chọn kéo đơn giá lên gần mức trần của khung giá nếu ưu tiên vật liệu cao cấp.
Địa chất và khí hậu là hai yếu tố đặc thù của vùng biển Khánh Hòa, khó nhận ra nếu gia chủ tự khảo sát mà không có kỹ sư địa chất hỗ trợ. Đây cũng là lý do đơn giá phần thô tại Nha Trang thường nhỉnh hơn khu vực nội địa cùng quy mô công trình.
Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thi công phần thô tại Nha Trang
Những lưu ý khi thi công phần thô tại Nha Trang
Không khí nhiễm mặn tại Nha Trang ăn mòn kim loại nhanh hơn 2 đến 3 lần so với khu vực nội địa, vì vậy thép và các chi tiết kim loại lộ thiên cần xử lý mạ kẽm ngay từ giai đoạn phần thô. Nền cát pha bùn ven biển cũng đòi hỏi khảo sát địa chất kỹ trước khi chọn giải pháp móng, tránh tình trạng lún nứt sau vài năm sử dụng.
Mùa gió bão tại Nha Trang rơi vào tháng 9 đến tháng 12, không phải thời điểm phù hợp để triển khai móng và phần thô. Gia chủ nên dời lịch khởi công sang khoảng tháng 1 đến tháng 8 để tránh gián đoạn thi công do mưa kéo dài và giảm nguy cơ nứt bê tông do độ ẩm cao trong quá trình đổ và bảo dưỡng.
Quy trình thi công phần thô tại IKI Design
Quy trình thi công phần thô tại IKI Design được triển khai theo 7 bước, từ khảo sát hiện trạng nền đất đến nghiệm thu và bàn giao sang giai đoạn hoàn thiện. Mỗi công đoạn đều có mốc kiểm tra, nghiệm thu riêng trước khi chuyển sang bước tiếp theo nhằm đảm bảo chất lượng xuyên suốt quá trình thi công.
Bước 1: Khảo sát địa chất
IKI Design tiến hành khảo sát địa chất bằng cách khoan từ 2–4 mũi tại khu vực xây dựng. Kết quả khảo sát giúp đánh giá đặc điểm và khả năng chịu lực của nền đất, từ đó đề xuất phương án móng phù hợp với điều kiện thực tế của công trình.
Bước 2: Thi công móng, đà kiềng và công trình ngầm
Sau khi xác định phương án móng, đội ngũ thi công tiến hành ép cọc hoặc đào móng băng tùy theo thiết kế. Tiếp đó là các công việc gia công cốt thép, lắp cốp pha, đổ bê tông móng và đà kiềng. Đồng thời, các hạng mục ngầm như bể tự hoại, hố ga và hệ thống kỹ thuật liên quan cũng được triển khai trong giai đoạn này.
Bước 3: Thi công khung bê tông cốt thép
Hệ khung chịu lực của công trình được thi công lần lượt theo từng tầng. Đội ngũ kỹ thuật thực hiện lắp dựng cốp pha, bố trí cốt thép và đổ bê tông cột, dầm, sàn, cầu thang theo đúng hồ sơ thiết kế và yêu cầu kỹ thuật.
Bước 4: Xây tường bao và vách ngăn
Sau khi kết cấu khung hoàn thành, công trình được xây tường bao và các vách ngăn bằng gạch Tuynel. Công đoạn này giúp định hình không gian chức năng của từng phòng và khu vực theo đúng bản vẽ thiết kế.
Bước 5: Lắp đặt hệ thống điện nước âm tường
Trước khi tô trát, hệ thống kỹ thuật âm tường được triển khai đồng bộ. Dây điện được bố trí trong ống luồn NANO, trong khi hệ thống cấp thoát nước sử dụng ống Bình Minh, đảm bảo đúng vị trí và cao độ theo hồ sơ kỹ thuật.
Bước 6: Trát tường, cán nền và chống thấm
Các bề mặt tường được tô trát, nền được cán phẳng để chuẩn bị cho công tác hoàn thiện. Đồng thời, IKI Design thực hiện xử lý chống thấm tại sàn mái, nhà vệ sinh và các khu vực thường xuyên tiếp xúc với nước, hạn chế nguy cơ thấm dột trong quá trình sử dụng.
Bước 7: Nghiệm thu và bàn giao phần thô
Khi toàn bộ hạng mục phần thô hoàn tất, đội ngũ kỹ thuật tiến hành kiểm tra chất lượng, kích thước, cao độ, hệ thống kỹ thuật và đối chiếu với bản vẽ thiết kế. Sau khi đạt yêu cầu nghiệm thu, công trình được bàn giao để chuyển sang giai đoạn thi công hoàn thiện.
Việc nghiệm thu theo từng công đoạn giúp gia chủ có thể kiểm soát chất lượng ngay từ nền móng, kết cấu đến hệ thống kỹ thuật, thay vì chỉ kiểm tra khi toàn bộ công trình đã hoàn thành.
Quy trình 7 bước thi công phần thô tại IKI Design
Thời gian thi công phần thô Nha Trang bao lâu?
Thi công phần thô cho nhà phố hoặc biệt thự tại Nha Trang thường mất khoảng 2,5 đến 4,5 tháng, tương đương một nửa tổng tiến độ dự án 5 đến 9 tháng. Thời gian cụ thể phụ thuộc quy mô công trình, điều kiện địa chất và thời tiết trong lúc thi công.
Nhà cấp 4 hoàn thành phần thô nhanh hơn, thường trong khoảng 1,5 đến 2,5 tháng. Biệt thự nhiều tầng hoặc có tầng hầm kéo dài thời gian phần thô lên 4 đến 6 tháng do khối lượng bê tông cốt thép lớn hơn. IKI Design cung cấp tiến độ chi tiết theo tuần trong hợp đồng để gia chủ theo dõi từng mốc thi công.
Phạm vi công việc và những hạng mục có thể phát sinh
Đơn giá phần thô đã nêu bao gồm nhân công và vật tư cho năm hạng mục chính, chưa bao gồm một số công việc thường phát sinh theo điều kiện thực tế của từng công trình.
Chi phí ép cọc bê tông cốt thép hoặc cọc ly tâm thường tính riêng theo mét dài cọc, vì khối lượng cọc chỉ xác định chính xác sau khi khảo sát địa chất thực tế. Tương tự, chi phí gia cố nền bằng cừ tràm hoặc biện pháp chống vách cho tầng hầm cũng tách riêng khỏi đơn giá phần thô cơ bản.
Phát sinh phổ biến nhất trong quá trình thi công đến từ việc gia chủ thay đổi thiết kế giữa chừng, ví dụ mở rộng ban công hoặc đổi vị trí cầu thang sau khi đã đổ móng. Để tránh tình huống này, gia chủ nên chốt bản vẽ kỹ thuật cuối cùng trước khi ký hợp đồng và yêu cầu ghi rõ danh mục hạng mục phát sinh, đơn giá xử lý ngay trong điều khoản hợp đồng.
Dự án thi công phần thô thực tế của IKI Design tại Nha Trang
IKI Design đã thi công phần thô cho nhiều công trình biệt thự tại Nha Trang và Khánh Hòa, trong đó Lumina Villa, Maison Villa và Kada Villa là ba dự án tiêu biểu với ba phong cách kiến trúc khác nhau.
Lumina Villa
Lumina Villa là công trình biệt thự tại Khánh Hòa với tổng diện tích sàn 400m², theo đuổi phong cách sang trọng và thanh lịch. Phần thô của dự án được IKI Design xử lý kỹ ở khâu chống thấm và chọn thép mạ kẽm cho các chi tiết kết cấu tiếp xúc gần khu vực ẩm mặn.
Dự án Lumina Villa được IKI Design thực hiện tại Nha Trang
Maison Villa
Maison Villa tọa lạc tại Nha Trang, mang tinh thần hoài cổ giữa lòng phố thị. Khung kết cấu phần thô được tính toán để chịu tải cho các chi tiết kiến trúc mang hơi hướng cổ điển ở giai đoạn hoàn thiện sau này.
Dự án Maison Villa được IKI Design thực hiện tại Nha Trang
Kada Villa
Kada Villa cũng đặt tại Nha Trang, theo đuổi ngôn ngữ kiến trúc phái mạnh với khối hình dứt khoát. Phần thô của dự án ưu tiên độ chính xác trong dựng khung bê tông cốt thép để giữ được các mảng khối kiến trúc sắc nét như bản vẽ thiết kế.
Dự án Kada Villa được IKI Design thực hiện tại Nha Trang
Vì sao nên chọn IKI Design & Build thi công phần thô tại Nha Trang?
IKI Design & Build am hiểu đặc thù địa chất và khí hậu biển của Khánh Hòa, có hệ thống chi nhánh tại Nha Trang và Buôn Ma Thuột để hỗ trợ khảo sát trực tiếp thay vì làm việc từ xa. Danh mục vật tư sử dụng đều ghi rõ thương hiệu như thép Hòa Phát, xi măng Nghi Sơn, ống nước Bình Minh, giúp gia chủ đối chiếu minh bạch khi nghiệm thu từng hạng mục.
Đội ngũ thi công tuân theo quy trình 7 bước có mốc nghiệm thu riêng cho từng giai đoạn, giảm rủi ro phát hiện lỗi kết cấu khi công trình đã hoàn thiện. Chính sách bảo hành kết cấu dài hạn đi kèm hợp đồng thi công cũng là cam kết bằng văn bản, không chỉ dừng ở lời hứa miệng khi bàn giao.
Chính sách bảo hành thi công phần thô tại IKI Design
IKI Design áp dụng chính sách bảo hành 5 năm cho phần kết cấu và 1 đến 2 năm cho phần hoàn thiện, tính từ ngày nghiệm thu bàn giao công trình. Trong thời gian bảo hành, các lỗi kỹ thuật liên quan đến móng, khung bê tông cốt thép hoặc chống thấm phát sinh do thi công sẽ được xử lý miễn phí.
Chi tiết đầy đủ về điều kiện và phạm vi bảo hành được nêu tại chính sách bảo hành bảo trì của IKI Design. Gia chủ nên yêu cầu ghi rõ thời hạn bảo hành thành điều khoản trong hợp đồng thi công, tránh chỉ thỏa thuận miệng trước khi khởi công.
Chính sách bảo hành tại IKI Design
Liên hệ nhận báo giá thi công phần thô Nha Trang
IKI Design & Build đồng hành cùng gia chủ Nha Trang từ khâu khảo sát địa chất đến nghiệm thu bàn giao phần thô. Để nhận báo giá chính xác cho công trình của bạn, vui lòng liên hệ:
- Hotline tư vấn 24/7: 0799 980 008
- Email báo giá: ikiarch.ltd@gmail.com
- Địa chỉ: 44/24 Nguyễn Bỉnh Khiêm, Xương Huân, TP. Nha Trang
Lưu ý: Toàn bộ số liệu đơn giá, hệ số và ước tính chi phí trong bài viết chỉ mang tính tham khảo tại thời điểm cập nhật 2026. Giá thực tế phụ thuộc diện tích, địa chất, vị trí và vật tư của từng công trình.
Câu hỏi thường gặp về thi công phần thô Nha Trang
Thi công phần thô Nha Trang gồm những gì?
Thi công phần thô Nha Trang gồm năm hạng mục: móng và công trình ngầm, khung bê tông cốt thép, tường bao và vách ngăn, hệ thống điện nước âm tường, và trát tường cán nền chống thấm. Đây là phần khung xương hoàn chỉnh trước khi bước vào giai đoạn hoàn thiện như sơn, lát gạch và lắp thiết bị.
Giá thi công phần thô đã bao gồm vật tư chưa?
Đơn giá phần thô tại IKI Design đã bao gồm cả vật tư và nhân công theo danh mục thương hiệu ghi trong hợp đồng, gia chủ không cần tự mua thêm thép, xi măng hay gạch xây. Riêng chi phí ép cọc và gia cố nền đặc biệt được tính tách riêng theo khối lượng thực tế tại công trình.
Thi công nhà phố 3 tầng tại Nha Trang mất bao lâu?
Nhà phố 3 tầng tại Nha Trang thường mất khoảng 3 đến 4,5 tháng để hoàn thành phần thô, tùy điều kiện địa chất và thời tiết trong lúc thi công. Nếu tính cả giai đoạn hoàn thiện, tổng thời gian thi công toàn bộ công trình rơi vào khoảng 5 đến 7 tháng.
